Leasing nieruchomości może stanowić alternatywę dla kredytu hipotecznego przy zakupie nieruchomości przez przedsiębiorców. Co prawda tego typu finansowanie nie należy do najłatwiejszych i firm, które oferują leasing nieruchomości nie znajdziemy zbyt wiele. Nie mniej jednak doszedłem do wniosku, że warto przybliżyć Wam ten niewielki kawałek rynku leasingowego. Zapraszam.

Leasing nieruchomości nie jest zbyt popularny

W Polsce nieruchomości nie są zbyt popularnymi przedmiotami finansowanymi leasingiem. Dlaczego tak jest opiszę nieco później. Spójrzmy na liczby. Według danych opublikowanych przez Związek Leasingu Polskiego w 2019 roku sfinansowano łącznie 188 nieruchomości na łączną kwotę 835 milionów złotych. Wyniki te stanowiły w strukturze wydatków leasingowych jedynie 1,4% całości. W 2020 z kolei sfinansowano nieruchomości na łączną kwotę 870 milionów złotych – nieco więcej niż w 2019. Wartości te stanowiły 1,6% ogólnej wartości rynku. Jak wygląda sytuacja w roku bieżącym.

Na podstawie danych za pierwsze półrocze w leasingu zostało sfinansowanych nieruchomości za 447 miliona złotych, co stanowiło zaledwie 0,7% rynku. Prognozuje się, że rok 2021 powinien zamknąć się w łącznej kwocie 884 milionów złotych – czyli wykazując niewielki wzrost.

Jak działa leasing nieruchomości?

Zasadniczo nie ma większych różnic pomiędzy finansowaniem nieruchomości a innych, bardziej typowych przedmiotów. Firma leasingowa nabywa prawa do nieruchomości, a następnie oddaje ową nieruchomość do użytku leasingobiorcy, który z kolei jest zobligowany do uiszczenia opłaty wstępnej oraz płacenia miesięcznych rat zgodnie z umową. Przy okazji opłaty wstępnej – ta z reguły powinna wynosić, co najmniej 15% wartości nieruchomości. Przedmiot finansowania oczywiście musi być odpowiednio ubezpieczony – ubezpieczenie majątkowe.

Co można sfinansować leasingiem a czego nie?

Na samym początku zwróciłbym uwagę na średnią wartość finansowanych nieruchomości, bo tak naprawdę da to nam pogląd na to, jakie dokładnie przedmioty będziemy w stanie sfinansować. Bazując na wynikach, do których udało mis się dotrzeć, za zamknięty rok 2019 (Związek leasingu Polskiego) średnia wartość sfinansowanej nieruchomości wynosiła bagatela prawie 4,5 miliona złotych.  Można, więc przyjąć założenie, że musi być to poważnej wagi inwestycja. Większość firm działających w tym segmencie rynku nie będzie zainteresowana transakcjami poniżej 2-3 milionów złotych.

Będąc bardziej szczegółowym typowe nieruchomości nadające się pod leasing to niemieszkalne (za wyjątkiem hoteli):

  • Budynki przemysłowe (wszelkie hale, hangary, estakady, silosy, chłodnie kominowe, fabryki, a także towarzyszące im magazyny, składowiska czy obiekty administracyjne)
  • Obiekty handlowe i usługowe (centrum handlowe, sklepy, hipermarkety, markety, salony samochodowe)
  • Obiekty biurowe
  • Centra logistyczne
  • Hotele
  • Obiekty rekreacyjne

Leasingiem finansuje się tylko obiekty już istniejące. Co prawda w ofercie niektórych firm da się znaleźć rozwiązanie łączone, czyli kredyt na etapie budowy + leasing po zakończeniu inwestycji, ale nie są to rozwiązanie zbyt popularne.  Warto również nadmienić, że duże znaczenie będzie stanowiła lokalizacja nieruchomości. Im będzie bardziej atrakcyjnie położona tym większe szanse na leasing.

Okres finansowania przy leasingu nieruchomości

Do roku 2013 minimalny okres trwania umowy leasingu nieruchomości wynosił 10 lat. Od stycznia 2013 wynosić on może zaledwie 5 lat. Patrząc na leasing przez pryzmat tak krótkiego okresy wydawać się może, że rata leasingowa będzie stanowiła spore obciążenie dla leasingobiorców. Z jednej strony tak, a z drugiej strony krótka umowa leasingu to mniejsze ryzyko dla finansującego. Oczywiście to tylko minimalny okres trwania umowy.

Z reguły leasing na nieruchomości może maksymalnie trwać 10, 15 lat, a na rynku zdarzają się również firmy proponujące okresy leasingu sięgające nawet 25 lat.

Kto może przystąpić do leasingu nieruchomości?

W duży uproszczeniu każdy przedsiębiorca, którego stać będzie na sporą inwestycję i który będzie w stanie pochwalić się odpowiednimi wynikami finansowymi. W przypadku leasingu nieruchomości nie ma miejsca na procedurę uproszczoną czy też bazującą na przychodach przedsiębiorcy. Oczywiście podobnie jak w typowym finansowaniu leasingodawcy w grę wchodzą jednoosobowe działalności, spółki cywilne i spółki prawa handlowego. Nie muszę chyba dodawać, że firma powinna odpowiednio długo działać (nie krócej jak 2 lata).

Leasing nieruchomości dla konsumentów?

W przeciwieństwie do leasingu pojazdów, na Polskim rynku obecnie nie znajdzie się oferty finansowania nieruchomości leasingiem dla osób nieprowadzących działalności gospodarczej. Raz, że zakupy te dotyczyłyby z reguły lokali mieszkalnych, a dwa cena tychże lokali zapewne byłaby zdecydowanie niższa od przyjętych przez finansujących założeń (minimum 2 miliony złotych). Jeśli jesteś konsumentem idź w stronę kredytu hipotecznego.

Leasing nieruchomości = sporo formalności

Przystępując do leasingu nieruchomości trzeba liczyć się z tym, że procedura jego uzyskania nie będzie tak prosta i szybka jak w przypadku auta osobowego. Należy się przygotować na przedstawienie dokumentów finansowych, które zawsze będą badane pod kątem uzyskiwanych dochodów (PIT, KPIR, bilans, rachunek zysków i strat – w zależności od formy prowadzonej działalności).

Dodatkowo przyjdzie nam wypełnić wniosek o udzielenie finansowania oraz przedstawić szczegółowe dokumenty dotyczące nieruchomości: 

  • rok budowy 
  • położenie 
  • powierzchnia
  • zdjęcia
  • księga wieczysta
  • wypis z rejestru gruntów i budynków
  • lub inne

Leasingodawcy wymagają również audytu lokalu i sporządzenia operatu szacunkowego. Na koszt leasingodawcy – rzecz jasna i to dodatkowo płatne z góry niezależnie jak potoczy się sprawa wniosku leasingowego. Pomimo tego, lista formalności będzie i tak mniejsza od analogicznych przy kredycie hipotecznym.

Do dyspozycji leasing operacyjny i finansowy

Przedsiębiorcy przy leasingu nieruchomości mogą wybrać zarówno typowy leasing operacyjny jak i leasing finansowy. Podstawową różnicę stanowi fakt, że w przypadku leasingu operacyjnego jesteśmy w stanie sfinansować same budynki bez gruntu. Z kolei w przypadku leasingu finansowego istnieje możliwość sfinansowania również gruntu. Pozostałe różnice wynikają z samej konstrukcji finansowania i zostały opisane we wcześniejszym moim artykule Leasing operacyjny czy finansowy. Zachęcam do zapoznania się z nim.

Leasing zwrotny nieruchomości

W kontekście leasingu nieruchomości warto dodać 2 słowa o leasingu zwrotnym. Tak, leasing w tej formie również można uzyskać. Zasady są analogiczne – leasingodawca sprzedaje własną nieruchomość do leasingodawcy, a ten z kolei udostępnia ją do użytkowania klientowi. Leasing zwrotny może odmrozić zainwestowany kapitał i zwiększyć płynność finansową przedsiębiorcy. Miejcie jednak na uwadze fakt, że przy zwrotkach leasingobiorcy bardziej prześwietlają klientów.

Leasing nieruchomości czy kredyt hipoteczny?

Odpowiedź na to pytanie brzmi: to zależy. Należy wziąć tutaj pod uwagę fakt, że leasing nieruchomości nie jest dla każdego. Jeśli prowadzisz większą firmę, mającą stabilną pozycję na rynku i mogącą się pochwalić bardzo dobrymi wynikami finansowymi oraz dodatkowo chcesz skorzystać z optymalizacji podatkowej – ta forma finansowania będzie dla Ciebie odpowiednia. Minusem jest dostępność leasingu nieruchomości – niewiele firm jest oferuje taką formę finansowania. Dla mniejszych firm zdecydowanie sugerowałbym leasing hipoteczny.

Zalety i wady leasingu nieruchomości

 

Zalety Wady
mniejsza ilość formalności (będzie ich sporo, ale nie tak dużo jak w przypadku kredytu hipotecznego) niewiele firm leasingowych ma ofertę na leasingowanie nieruchomości
krótszy czas oczekiwania na decyzję wysoki limit wejścia (około 2 milionów zł)
leasing nie wpływa na zdolność kredytową przedsiębiorcy brak własności przedmiotu finansowania
korzyści podatkowe szybsza procedura windykacyjna i możliwość sprzedaży przedmiotu przez leasingodawcę
może się okazać, że koszt finansowania będzie niższy niż kredytu hipotecznego

Gdzie szukać finansowania?

Nie każda firma leasingowa oferuje finansowanie nieruchomości. Odpowiedzi na pytanie gdzie szukać finansowania stanowią publikowane przez Związek Leasingu Polskiego raporty. Z nich można łatwo wyczytać, które firma specjalizują się w takim finansowaniu. Dla ułatwienia poniżej lista firm, które warto brać pod uwagę:

  • Pekao Leasing
  • SGB leasing
  • BSP Leasing
  • Santander Leasing
  • Millenium Leasing
  • mLeasing
  • ING Leasing

Podsumowanie

Leasing nieruchomości wedle mnie jest ciekawym rozwiązaniem finansowym, ale nie jest dla każdego przedsiębiorcy. W Polsce jest on nadal mało popularny i stanowi niewielki procent całego finansowania leasingiem. Niezbyt wiele firm ma w swojej ofercie leasing na nieruchomości, co też jest konsekwencją popytu ze strony firm. Myślę, że sporą barierą jest tutaj minimalna wartość przyjęta do finansowania oraz lekkie obawy odnośnie samego produktu. Sam jestem ciekaw jak będzie wyglądać branża leasingowa w tym segmencie za kilka lat.